La Instrucción de 31 de julio de 2019 pretende explicar y aclarar los arts. 11 y 12 del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, que desarrollan los arts. 14 y 15 LCCI. Hasta entonces, el art. 14 se refería a «medios telemáticos seguros», sin precisar cuáles son estos medios telemáticos, para tramitar los préstamos hipotecarios según la LCCI. Este precepto dejaba en manos del Gobierno el desarrollo de las especificaciones de esos medios telemáticos. Si hasta el 31 de julio de 2019 aún se admitía cualquier medio telemático, exigiendo sólo que fuese seguro (lo cual no deja de ser una condición superflua porque cualquier medio telemático debe ser, en principio, seguro) a partir de 1 de agosto de 2019 los principales medios telemáticos que debe utilizar el prestamista, intermediario de crédito y representante designado así como el notario son las plataformas. Para muchos, los medios telemáticos son una combinación de las telecomunicaciones con la informática. Con el Real Decreto 309/2019, estos medios telemáticos son principalmente las plataformas según se concluye del mandato imperativo del art. 11.2: “Las plataformas que «deberán emplear» el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios…”. La norma se refiere a plataformas digitales (se suelen denominar también plataformas telemáticas, informáticas, electrónicas o en línea).
Cabe preguntarse si la presente Instrucción es realmente necesaria o si sólo responde a una estrategia de imagen para defender la plataforma creada ad hoc por el CGN. Parece más lo segundo ya que la mayoría de las aclaraciones de la Instrucción no hacen más que constatar lo que viene establecido en los arts. 14 y15 LCCI y 11 y 12 RD 309/2019.
La plataforma notarial es una plataforma pública ya que mediante ella se ejerce una función pública, como recuerda la Instrucción, concretamente aquella que se atribuye a los notarios (p. e., la función que los notarios deben cumplir en su aplicación del art. 15 LCCI y demás normas concordantes). Es de uso obligatorio como precisa la Instrucción. Cualquier plataforma notarial debe incluir la totalidad de los notarios en activo por lo que es importante la constante actualización de los notarios en activo, la cual debe ser asegurada por el CGN. Además de ser una plataforma de aplicación, es una plataforma de destino dado que es a ella a la que se tiene que remitir la información y documentación del préstamo inmobiliario (el prestamista o el representante designado según la LCCI). La remisión de la información y documentación procede de plataformas de origen, que son plataformas privadas.
Para remitir la documentación de los préstamos inmobiliarios sujetos a la LCCI, el prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá usar igualmente con carácter obligatorio su plataforma. Son plataformas digitales de origen y son privadas. Estas plataformas privadas, igual que las plataformas notariales o de destino, deberán disponer de mecanismos de autenticación para garantizar al menos las exigencias del art. 11.2 RD 309/2019. Los usuarios de estas plataformas deberán cumplir con los requisitos de la LCCI y de las normas que la complementan. El prestamista, intermediario de crédito o representante designado debe estar autorizado para el ejercicio de su actividad (cfr. arts. 27 y ss. y art. 42 LCCI). Es frecuente que el prestamista prefiera realizar la remisión de la documentación a través de una entidad de gestión, la cual puede tener su propia plataforma. En este caso, debe haber otorgado a la entidad gestora un poder suficiente para todas y cada una de las actuaciones necesarias para la información y documentación de los préstamos inmobiliarios (así, expresamente, la RDGRN 16 mayo 2019).
Uno de los aspectos más positivos de la Instrucción son sus aclaraciones sobre la conexión entre las plataformas de destino y las plataformas notariales, teniendo en cuenta que no todas las informaciones y remisiones para la tramitación de los préstamos inmobiliarios se tienen que hacer a través de estos medios telemáticos. Indica la Instrucción que “La conexión de la plataforma del banco con la red telemática de los notarios se debe realizar con las exigencias mínimas imprescindibles, de acuerdo con la Ley 5/2019 y el Real Decreto 309/2019, en particular el artículo 12.1.a) de este último”.
Una vez remitida toda la información y documentación del préstamo inmobiliario a la plataforma notarial, desde ese momento todo queda bajo el control del notario que previamente ha sido elegido por el prestatario, sin que el prestamista pueda tener ya acceso a los documentos electrónicos o información remitidos. La documentación queda alojada bien en la plataforma notarial o bien en el ordenador del notario (vean la RDGRN de 16 de mayo de 2019).
La Instrucción concluye con una advertencia: “A efectos de lo dispuesto en la disposición adicional séptima del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, relativa al informe de impacto sobre los medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario que se deberá presentar a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, el Consejo General del Notariado recopilará información sobre el grado de adaptación de las operadoras y plataformas privadas que operan en el sector tras la entrada en vigor de la norma, del cumplimiento de la obligación de neutralidad tecnológica de la plataforma del notariado y del conjunto de obligaciones establecidas en la presente Instrucción. La información recopilada deberá contar con apoyo estadístico que refleje de forma suficiente el impacto sobre los medios telemáticos para la remisión de documentación, como es la relativa al volumen de operaciones según canal, tiempos medios de firma de operaciones, quejas y reclamaciones presentadas por las plataformas privadas y clientes, etc. Dicha información podrá ser requerida por el Ministerio de Justicia a efectos de la elaboración del informe de impacto referido en el primer párrafo”.
Este seguimiento de la DGRN del funcionamiento de las plataformas digitales de origen tiene no sólo su base legal en la DA 7ª del RD 309/2019 sino en el mismo art. 11.3 del mentado RD.
No tenemos un juicio favorable sobre que sea la DGRN el organismo competente para la inspección de las plataformas que emplean el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en este Real Decreto y demás disposiciones aplicables. En nuestra opinión, se debería haber atribuido la inspección al Banco de España, y ello por dos razones principales, a saber, es el principal órgano de supervisión de la actividad bancaria y tiene los medios materiales y personales necesarios y acreditados para cumplir esta función. En aquellas Comunidades Autónomas que tuvieran organismos de control de los préstamos hipotecarios, deberían ser éstos los habilitados para la inspección de aquellas plataformas que ejerzan su actividad en un ámbito autonómico.
